13 feb 2020

Acquisto di Case all'Asta: GUIDA COMPLETA

Vediamo come funziona la vendita di case all'asta negli Stati Uniti.
Se sei interessato all'acquisto di immobili come investimento, il servizio di elenchi multipli locali non è la tua unica opzione. Le aste immobiliari stanno diventando sempre più popolari. Gli investitori esperti acquistano spesso immobili in questo modo, ma la tecnologia ha semplificato il processo e lo ha reso meno intimidatorio per i nuovi investitori, fintanto che fai i compiti e usi gli strumenti gratuiti che ci sono online per trovare case vicino a te.

QUALI TIPI DI PROPRIETÀ VENGONO VENDUTI ALL'ASTA?


Mentre praticamente qualsiasi tipo di proprietà o bene può essere venduto all'asta, la maggior parte delle aste di case - e il tipo di cui probabilmente hai sentito di più, grazie alla crisi immobiliare - sono pignoramenti . A seconda dello stato, un fiduciario assegnato dal prestatore o da un funzionario del tribunale conduce una vendita di pignoramento per recuperare il saldo di un prestito da un mutuatario inadempiente sui pagamenti dei mutui. Secondo RealtyTrac , a gennaio 2018, c'erano circa 570.899 case in una fase di preclusione negli Stati Uniti.

Esistono due tipi di aste immobiliari: live (di persona) e online. Quest'ultimo sta diventando sempre più diffuso man mano che le persone diventano più a loro agio nel fare acquisti importanti online.

Indipendentemente dal percorso che scegli, ricorda che l'acquisto di immobili può essere complicato. Aziende come Auction.com stanno rendendo il processo più efficiente e trasparente, ma nella maggior parte dei casi ci sono ancora contratti lunghi, impegno, documenti di divulgazione e altri documenti richiesti dalla legge.

Acquisto di Case all'Asta: GUIDA COMPLETA


ACQUISTO DI PROPRIETÀ DI PRECLUSIONE NELLE ASTE DI PERSONA


La frase "asta immobiliare" ricorda spesso l'immagine stereotipata di un piccolo gruppo di investitori, rannicchiata attorno a un banditore sui gradini del tribunale della contea. E infatti, quasi tutte le aste di preclusione vengono condotte dal vivo di fronte (o in una stanza all'interno) dei tribunali della contea. Molti stati richiedono solo uno spazio accessibile al pubblico, come una sala da ballo dell'hotel o una sala in un centro congressi. In alcuni di questi luoghi più grandi, centinaia di proprietà di preclusione potrebbero essere messe all'asta in un solo giorno.

Alcune delle contee più grandi in Florida ora conducono vendite delle aste online; Wayne County Mich., La contea in cui si trova Detroit, effettua vendite di pegno fiscale online (dove il governo si impadronisce di una casa a causa di imposte non pagate). Le leggi variano ampiamente da stato a stato, quindi assicurati di controllare le regole specifiche che governano il tuo stato .

Le aste di pignoramento dal vivo sono libere di partecipare e aperte al pubblico per garantire che una casa preclusa riceva il recupero più elevato possibile per la banca o il creditore e la minima carenza per il mutuatario. Chiunque può partecipare; tuttavia, se vuoi fare un'offerta, dovrai registrarti. In quasi tutti i casi, dovrai dimostrare di essere in possesso di fondi sufficienti per pagare l'intera proprietà. (Ci sono alcuni stati che consentono un deposito e un pagamento per intero il giorno successivo).

ECCO I PASSAGGI DI BASE PER PARTECIPARE A UN'ASTA DI IMMOBILE ONLINE


Consulta una risorsa online come RealtyTrac o Auction.com per trovare aste di preclusione nell'area o nelle aree in cui desideri acquistare. Ricorda:  Un opo la creazione di un account gratuito a Auction.com, è possibile visualizzare facilmente  che preclusione case  sono in vendita più vicino a te. Se trovi qualcosa che ti piace, salvalo nei tuoi preferiti.

I dati sulle vendite di preclusione sono di solito disponibili dalla contea specifica online o presso il tribunale della contea o dall'agente di vendita di preclusione di terze parti, spesso chiamato "fiduciario". Puoi anche lavorare con un agente immobiliare o un broker locale per identificare queste proprietà, ma dovresti sapere in anticipo che, per legge, non ci sono commissioni di agente su queste vendite.


FAI LE TUE RICERCHE 


Assicurati di aver letto e compreso tutti i documenti di dovuta diligenza e i dettagli della transazione prima dell'asta. Non sarebbe una cattiva idea chiedere una consulenza indipendente da un avvocato o un agente immobiliare ben informato.

Ricerca il valore di rivendita stimato della proprietà, quanto il mutuatario deve sull'ipoteca e se ci sono privilegi contro la proprietà. Quest'ultimo punto è particolarmente importante. Se sei l'offerente vincente, potresti dover pagare questi privilegi. Vale la pena assumere una società di titoli o un avvocato immobiliare per eseguire ricerche di titoli su immobili che ti interessano.


VISITARE LA PROPRIETÀ, SE POSSIBILE


 Questo ti permetterà di vedere le condizioni della casa - dall'esterno. Le case nel processo di preclusione sono generalmente occupate dal proprietario che viene precluso o da un affittuario. Non violare o disturbare l'occupante! Farlo è un reato.

Quando fai un'offerta per una preclusione, fai un'offerta sulla proprietà "così com'è". Non saprai quale condizione troverai all'interno una volta che ne prendi possesso. Riparazioni extra e impreviste potrebbero costarti migliaia di dollari, quindi tienilo a mente quando capisci quanto puoi fare comodamente un'offerta. Tra gli investitori c'è un detto che è una buona regola empirica: "Come appare all'esterno è come apparirà all'interno". In altre parole, un esterno trasandato indica un interno trasandato, mentre una casa con un grande fascino sui bordi probabilmente avrà un aspetto simile all'interno!


OTTIENI IL TUO FINANZIAMENTO IN ORDINE 


La maggior parte delle aste di preclusione accetta pagamenti in contanti, vaglia bancaria o assegni circolari. In quasi tutti gli stati, dovrai pagare per intero immediatamente dopo l'asta della proprietà; alcuni stati ti consentono di pagare una percentuale all'asta e il resto entro un determinato periodo di tempo.

Le aste di preclusione della contea richiedono spesso depositi anticipati. L'importo del deposito varia tra i comuni, ma generalmente va dal 5% al ​​10% dell'importo dell'offerta finale prevista della proprietà.


CONFERMA TUTTI I DETTAGLI DELL'ASTA, ANCHE IL GIORNO DELL'ASTA 


È molto comune che le aste di preclusione vengano posticipate o addirittura annullate. A volte un'asta viene annullata perché il mutuatario ottiene i soldi per pagare al prestatore l'importo dovuto, ottiene una modifica del prestito o vende la proprietà come vendita allo scoperto. Le aste potrebbero essere posticipate per una miriade di ragioni; ad esempio, la banca o il prestatore potrebbero non essere in grado di compilare la documentazione corretta in tempo, oppure il proprietario potrebbe richiedere più tempo per completare una vendita allo scoperto.


PARTECIPA ALL'ASTA E FAI UN'OFFERTA


Check-in almeno un'ora prima dell'inizio dell'asta. Ottieni una scheda per l'offerente all'asta e aumentala quando il banditore annuncia un prezzo che sei disposto ad accettare come offerta vincente.

Se vinci l'asta, il pagamento è dovuto immediatamente o il giorno lavorativo successivo (dipende dallo stato). Una volta pagato per intero, completerai un certificato di vendita o un'esecuzione della ricevuta di vendita, atto al momento della vendita e  modulo IRS 8300 , soggetto alle leggi specifiche dello stato.


ATTENDI IL TUO CERTIFICATO DI TITOLO 


Mentre otterrai immediatamente il tuo certificato di vendita, il completamento del certificato di titolo effettivo può richiedere fino a 10 giorni. Durante tale periodo, il proprietario originale può presentare un'obiezione alla vendita e pagare l'intero importo dovuto per mantenere i propri diritti sulla proprietà. Non eseguire alcun lavoro sulla proprietà fino a quando non si riceve il certificato di titolo.


ACQUISTO DI PROPRIETÀ IN UN'ASTA ONLINE


In un'asta online, non ti troverai in piedi sui gradini del tribunale della contea o impacchettato in una sala da ballo dell'hotel. Potresti essere ovunque quando fai un'offerta, a casa, in ufficio, persino in un aeroporto, purché tu abbia una connessione a Internet. Le offerte possono avvenire 24 ore al giorno nel corso di giorni o settimane, anziché in un solo giorno.

Le aste online ampliano anche i tipi di proprietà su cui puoi fare offerte: vendite allo scoperto, case di proprietà bancarie non distrutte (note come REO), proprietà commerciali e note.

I passaggi per fare offerte in un'asta online sono simili a un'asta dal vivo.


TROVA UNA PROPRIETÀ CHE AMI


Con le aste online, puoi cercare e fare offerte su immobili in tutto il paese. Puoi anche fare offerte per più proprietà contemporaneamente. Ricorda, puoi sempre  considerare di ottenere  un account gratuito su Auction.com in modo  da poter trovare facilmente case vicino a te.


FAI LA TUA DOVUTA DILIGENZA 


Molti siti di aste online forniscono una vasta gamma di informazioni sulla pagina delle proprietà, tra cui mappe, valore di rivendita stimato e eventuali privilegi. Assicurati di leggere tutto! È anche una buona idea condurre la propria due diligence, inclusa una ricerca per titolo, e chiedere una consulenza indipendente da un agente immobiliare o broker, un avvocato immobiliare o un altro investitore esperto. A differenza delle vendite di pignoramenti dal vivo, la maggior parte delle case vendute nelle aste online hanno una commissione di agente (chiamata "broker co-op" nel settore), che consente a un agente immobiliare di essere pagato per i propri servizi.

Come per i pignoramenti, visitare la struttura se si è locali. L'agente immobiliare può persino offrire case aperte; in tal caso, porta con te il tuo appaltatore per aiutarti a valutare quali riparazioni potrebbero essere necessarie.


ISCRIVITI ALL'ASTA


La maggior parte delle aste online richiede la registrazione e l'invio di un deposito rimborsabile sotto forma di autorizzazione della carta di credito. Questo semplice processo garantisce che tutti gli offerenti siano seri e motivati. (Non preoccuparti: ti verrà restituito il deposito se non sei l'offerente vincente.)


PREPARA IL TUO FINANZIAMENTO 


Per accelerare la chiusura se vinci, inizia a raccogliere i seguenti documenti prima dell'asta:

Prova di fondi o informazioni di finanziamento. Sebbene la maggior parte dei siti di aste online non forniscano finanziamenti, Auction.com ha un numero elevato e crescente di case con finanziamenti disponibili.
Documenti di entità se stai facendo offerte con il nome di una società o entità come una LLC, trust o società in accomandita semplice.
Un deposito di denaro serio , che di solito è il 5% del prezzo totale di acquisto e dovuto un giorno lavorativo dopo la fine dell'asta.

E SE SEI IL VINCITORE?


Sii pronto affinché le cose si muovano velocemente. Con Auction.com, ad esempio, l'ufficio appalti ti contatterà entro due ore e ti guiderà attraverso l'accordo di acquisto e vendita online, che mostra il prezzo totale di acquisto e la tempistica per l'invio di documenti e pagamenti. Assicurati che l'impegno riceva i tuoi documenti e i pagamenti in tempo; in caso contrario, potresti perdere il tuo deposito di denaro serio.

Osserva attentamente la pagina delle proprietà per ogni proprietà su cui prevedi di fare offerte. Molte proprietà hanno quello che viene chiamato "premio dell'acquirente", che è la commissione addebitata dalla società di aste per condurre la vendita, dal marketing fino alla chiusura. L'importo può variare, ma di solito è il 5% dell'importo dell'offerta vincente. Molte proprietà non hanno un premio per l'acquirente perché la banca o il venditore si sono disposti a pagare questa commissione dal ricavato della vendita.


ASSICURAZIONE SUL TITOLO


È una buona idea acquistare l'assicurazione del titolo. Ecco perché: le proprietà di un'asta online spesso hanno esoneri o atti di garanzia speciali che trasferiranno gli interessi della banca nella proprietà a voi alla chiusura. Il problema è che anche i privilegi da scoprire verranno trasferiti anche a te! L'assicurazione del titolo ti protegge da questi rischi. Per alcune case, è possibile acquistare l'assicurazione del titolo tramite l'impegno; per altri, puoi acquistarlo dopo la chiusura.

Occasionalmente, alla chiusura riceverai un titolo chiaro e commerciabile alla proprietà. Dipende da dove si trova la casa nel processo di preclusione. Questo è un altro motivo per cui un agente immobiliare o un avvocato esperto può fornirti un servizio prezioso.

L'acquisto di immobili all'asta può essere un modo redditizio e divertente di iniziare o migliorare la tua carriera di investitore. Può anche significare anni di angoscia per i non informati, quindi approfitta di tutte le risorse disponibili per assicurarti di sapere in cosa ti stai cacciando.

Pronto per andare a caccia di casa? Inizia trovando le offerte vicino a te ottenendo un  account gratuito Auction.com  e cercando le proprietà di preclusione locali.

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