Investimento Immobiliare - Guida Completa

Quando pensi di acquistare un immobile , la prima cosa che ti viene in mente è la tua casa. Ma anche la proprietà fisica può giocare un ruolo in un portafoglio , specialmente come copertura contro il mercato azionario . 

Tuttavia, mentre il settore immobiliare è diventato un popolare veicolo di investimento negli ultimi 50 anni, acquistare e possedere mattoni  e malta è molto più complicato rispetto all'investimento in azioni e obbligazioni . In questo articolo, esamineremo le principali opzioni per i singoli investitori, elencate in ordine approssimativo di come sono diretti gli investimenti immobiliari e le ragioni per investire.

Investire in un immobile per affittarlo e pagarci il mutuo

Questo è un investimento antico quanto la pratica della proprietà della terra. Una persona comprerà una proprietà e la affitterà a un inquilino. Il proprietario, il proprietario, è responsabile del pagamento del mutuo , delle tasse e della manutenzione della proprietà.

Idealmente, il proprietario addebita un affitto sufficiente a coprire tutti i suddetti costi. Un proprietario può anche addebitare di più al fine di produrre un profitto mensile, ma la strategia più comune è quella di essere paziente e solo addebitare un affitto sufficiente a coprire le spese fino a quando il mutuo è stato pagato, momento in cui la maggior parte dell'affitto diventa profitto. Inoltre, la proprietà può anche essere apprezzata in valore nel corso del mutuo, lasciando al proprietario un bene più prezioso . Secondo lo US Census Bureau, gli immobili in questo paese sono costantemente aumentati di valore dal 1940 al 2006. Mentre si è verificato un calo durante il crollo dei mutui subprime del 2008-2010, ora è rimbalzato e nel complesso è aumentato .

Un investitore deve conoscere il mercato in cui è alla ricerca di proprietà o assumere un esperto per aiutare. Per gli investitori che cercano un flusso di reddito da immobili in affitto, gli aspetti più importanti da considerare sono la posizione della proprietà e le tariffe di noleggio del mercato. Per quanto riguarda la posizione, molti affitti di successo si trovano nelle immediate vicinanze delle principali scuole. Ad esempio, se acquisti una proprietà vicino a un'università statale, è probabile che gli studenti vogliano noleggiarla anno dopo anno. Ci sono anche molte altre caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia, e alcuni richiedono tempo per imparare. Per ulteriori informazioni, vedere le 10 funzionalità principali di una proprietà di noleggio redditizia.

Ci sono, naturalmente, imperfezioni sul volto di quello che sembra un investimento ideale. Si può finire con un inquilino cattivo che danneggia la proprietà o, peggio ancora, finisce per non avere affatto inquilino. Ciò ti lascia con un flusso di cassa mensile negativo , il che significa che potresti dover affrontare le rate del mutuo. C'è anche la questione di trovare la proprietà giusta. Dovrai scegliere un'area in cui i tassi di posti disponibili sono bassi e scegliere un posto che le persone vorranno affittare. 

Una volta trovata una proprietà ideale in un'area in cui le persone vogliono affittare, utilizzare un calcolatore di mutui per determinare il costo totale della proprietà con interesse. Vale anche la pena di ricercare diversi tipi di mutuo al fine di garantire un tasso di interesse favorevole per il noleggio. 

Forse la più grande differenza tra una proprietà in affitto e altri investimenti è la quantità di tempo e lavoro che devi dedicare a prendertene cura. Se non vuoi, puoi assumere un manager di proprietà professionale . Ma il suo stipendio diventa quindi una spesa che influisce sulla redditività del tuo investimento.

The Flip Side: Real Estate Trading

Questo è il lato selvaggio dell'investimento immobiliare. Come i commercianti di giorno che sono lontani da un investitore buy and hold , i commercianti immobiliari sono una razza completamente diversa dai proprietari terrieri. I commercianti immobiliari acquistano immobili con l'intenzione di trattenerli per un breve periodo, spesso non più di tre o quattro mesi, dopo di che sperano di venderli per un profitto. Questa tecnica è anche chiamata flipping e si basa sull'acquisto di proprietà che sono sottovalutate in modo significativo o si trovano in un'area molto calda.

Le pinne di proprietà pure non metteranno alcun denaro in una proprietà per miglioramenti; l'investimento deve avere il valore intrinseco per trasformare un profitto senza alterazione, o non lo considereranno. Flipping in questo modo è un investimento di cassa a breve termine.

Se una pinna di proprietà viene catturata in una situazione in cui non è in grado di scaricare una proprietà, può essere devastante perché questi investitori in genere non mantengono abbastanza denaro contante per pagare il mutuo su una proprietà a lungo termine. Questo può portare a continue perdite per un commerciante immobiliare che non è in grado di scaricare la proprietà in un cattivo mercato.

Esiste anche una seconda classe di flipper di proprietà. Questi investitori fanno i loro soldi acquistando proprietà economiche o a prezzi ragionevoli e aggiungendo valore rinnovandole. Quindi vendono la proprietà dopo i lavori di ristrutturazione per un prezzo più alto. Questo può essere un investimento a lungo termine, a seconda dell'estensione dei miglioramenti. La caratteristica limitante di questo investimento è che è molto dispendioso in termini di tempo e spesso consente solo agli investitori di assumere una proprietà alla volta.

Gruppi di investimento immobiliare

I gruppi di investimento immobiliare sono una specie di piccoli fondi comuni di investimento per immobili in affitto. Se si desidera possedere una proprietà in affitto, ma non si vuole il problema di essere un proprietario, un gruppo di investimento immobiliare può essere la soluzione per voi.

Una società acquisterà o costruirà una serie di edifici, spesso appartamenti, e quindi permetterà agli investitori di acquistarli attraverso l'azienda, entrando così nel gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità di spazio abitativo autonomo, ma la società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le unità, occupandosi della manutenzione, pubblicizzando unità vuote e inquilini intervistati. In cambio di questa gestione, la società prende una percentuale del canone mensile.

Esistono diverse versioni di gruppi di investimento, ma nella versione standard il contratto di locazione è a nome dell'investitore e tutte le unità raccolgono una parte del canone per proteggersi da posti vacanti occasionali, il che significa che riceverete abbastanza per pagare l'ipoteca anche se la tua unità è vuota. La qualità di un gruppo di investimento dipende interamente dall'azienda che offre. In teoria, è un modo sicuro per entrare in investimenti immobiliari, ma i gruppi sono vulnerabili alle stesse tariffe che perseguitano l'industria dei fondi comuni. Ancora una volta, la ricerca è la chiave.

Partnership in società a responsabilità limitata

Una società a responsabilità limitata (RELP) è simile a un gruppo di investimento immobiliare: è un'entità costituita per acquistare e detenere un portafoglio di proprietà o, a volte, una sola proprietà, solo che esiste per un numero finito di anni. Un esperto gestore di proprietà o società di sviluppo immobiliare funge da partner generale . Gli investitori esterni sono quindi invitati a fornire finanziamenti per il progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà come soci accomandanti . Possono ricevere distribuzioni periodiche dal reddito generato dalle proprietà di RELP, ma il vero profitto viene quando le proprietà sono vendute - si spera, con un notevole profitto - e il RELP si dissolve lungo la strada.

I RELP consentono agli investitori di finanziare la costruzione o la ristrutturazione di edifici, senza la necessità di essere direttamente coinvolti nella gestione o di avere esperienza nel settore immobiliare. Tuttavia, tendono a essere investimenti illiquidi , dal momento che gli investitori possono incassare solo a determinati intervalli - o spesso a tutti, fino a quando il RELP non si dissolve.

REIT

Il settore immobiliare è in circolazione da quando i nostri antenati cavernicoli hanno iniziato a cacciare estranei dal loro spazio, quindi non sorprende che Wall Street abbia trovato un modo per cartolarizzarlo , trasformando gli immobili in uno strumento pubblicamente negoziato.

Un fondo di investimento immobiliare (REIT) viene creato quando una società (o trust ) è costituita per utilizzare il denaro degli investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà di reddito. I REIT sono acquistati e venduti nelle principali borse , proprio come qualsiasi altro titolo . Per mantenere il suo status di REIT, questa entità deve pagare il 90% dei suoi profitti imponibili sotto forma di dividendi. In questo modo, i REIT evitano di pagare le imposte sul reddito delle società , mentre una società regolare sarebbe tassata sui suoi profitti, mangiando così i rendimenti che potrebbe distribuire ai suoi azionisti .

Proprio come i normali titoli che pagano dividendi, i REIT sono appropriati per gli investitori del mercato azionario che vogliono un reddito regolare, sebbene offrano anche l'opportunità di apprezzamento. I REIT consentono agli investitori di immobili non residenziali come i centri commerciali (circa un quarto di tutti i REIT specializzati in questi), strutture sanitarie, mutui o uffici. Rispetto ai summenzionati tipi di investimento immobiliare, i REIT sono anche molto liquidi . Per maggiori dettagli, vedi The REIT Way .

Fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società immobiliari. Offrono la possibilità di ottenere un'esposizione diversificata agli immobili con una quantità di capitale relativamente ridotta . A seconda della strategia e degli obiettivi di diversificazione, offrono agli investitori una selezione di asset molto più ampia di quella che si può ottenere con l'acquisto di singoli titoli REIT, oltre alla possibilità di ridurre i costi e le commissioni delle transazioni .  

Come i REIT, questi fondi sono piuttosto liquidi. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dal fondo sulle attività acquisite e la prospettiva del management sulla redditività e la performance di specifici investimenti immobiliari e come classe di attività. Investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliare, sovrappesando tatticamente alcuni tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Perché investire nel settore immobiliare?

Gli immobili possono migliorare il profilo di rischio e rendimento del portafoglio di un investitore, offrendo rendimenti competitivi adeguati al rischio . Anche il factoring nella crisi dei mutui subprime, gli immobili commerciali del mercato privato sono tornati in media dell'8,4% nel periodo di 10 anni 2000-2010, sulla base dei dati del Consiglio nazionale degli investimenti immobiliari Fiduciaries (NCREIF). E di solito, il mercato immobiliare è caratterizzato da una bassa volatilità, soprattutto rispetto a titoli azionari e obbligazioni.

Anche il settore immobiliare è attraente se confrontato con le più tradizionali fonti di reddito. Questa classe di attività generalmente negozia un premio di rendimento per i titoli del Tesoro statunitensi ed è particolarmente interessante in un contesto in cui i tassi del Tesoro sono bassi.

Diversificazione e protezione dei risparmi

Un altro vantaggio dell'investimento nel settore immobiliare è il suo potenziale di diversificazione . Il settore immobiliare ha una correlazione bassa, e in alcuni casi negativa, con altre principali classi di attività: ciò significa che, quando le scorte sono diminuite, gli immobili sono spesso aumentati (cfr. Diversificazione oltre gli stock ). Infatti, in 14 dei 15 precedenti mercati ribassisti , risalenti al 1956, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati, secondo i dati del Robert Shiller dell'università di Yale, co-creatore dell'indice Case-Shiller Home-Price. Certamente, ci sono delle eccezioni: il settore immobiliare è affondato insieme alle azioni durante la Grande Recessione (sebbene questa fosse un'anomalia, sostiene Schiller, riflettendo il ruolo dimutui subprime nel dare il via alla crisi).

Ciò significa che l'aggiunta di immobili a un portafoglio può ridurre la sua volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio. Più diretto è l'investimento immobiliare, migliore è la siepe: più indiretti, quotati, i veicoli, come i REIT, ovviamente rifletteranno le prestazioni generali del mercato azionario (e alcuni analisti ritengono che i due saranno sempre più correlati, ora che REIT le azioni sono rappresentate sullo S & P 500 ). È interessante notare che, tuttavia, anche questo è cambiato di recente. La correlazione tra i REIT quotati e l'ampio mercato azionario ha toccato un minimo di 12 anni nel 2015, secondo la ricerca della National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT), "suggerendo che qualunque fattore possa accadere per guidare la parte non REIT del mercato non si diffonderà necessariamente per influenzare il mercato REIT", ha concluso un articolo su Reit.com, il sito web dell'associazione.

Poiché è supportato da mattoni e malta, gli immobili presentano anche minori conflitti tra i principali attori , o la misura in cui l'interesse dell'investitore dipende dall'integrità e dalla competenza dei gestori e dei debitori . Anche le forme di investimento più indirette hanno una certa protezione: i REIT, ad esempio, impongono una percentuale minima di profitti come dividendi.

Copertura dell'inflazione

La capacità di copertura dell'inflazione degli immobili deriva dalla relazione positiva tra crescita del PIL e domanda di immobili. Man mano che le economie si espandono, la domanda di immobili spinge più in alto gli affitti e questo, a sua volta, si traduce in maggiori valori di capitale. Pertanto, il settore immobiliare tende a mantenere il potere d' acquisto del capitale, facendo passare una parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e incorporando parte della pressione inflazionistica, sotto forma di apprezzamento del capitale .

La forza della leva

Ad eccezione dei REIT, investire in immobili dà a un investitore uno strumento che non è disponibile per gli investitori di borsa: leva . Se si desidera acquistare un titolo, è necessario pagare l'intero valore dello stock nel momento in cui si effettua l'ordine di acquisto, a meno che non si stia acquistando a margine . E anche allora, la percentuale che puoi prendere in prestito è ancora molto meno che con il settore immobiliare, grazie a quel magico metodo di finanziamento , il mutuo .

La maggior parte dei mutui convenzionali richiede un acconto del 20%. Tuttavia, a seconda di dove vivi, potresti trovare un mutuo che richiede un minimo del 5%. Ciò significa che puoi controllare l'intera proprietà e l'equità che detiene pagando solo una frazione del valore totale. Naturalmente, la dimensione del tuo mutuo influisce sulla quantità di proprietà che hai effettivamente nella proprietà, ma tu la controlli nel momento in cui i documenti sono firmati.

Questo è ciò che incoraggia le pinne e i proprietari immobiliari allo stesso modo. Possono prendere una seconda ipoteca sulle loro case e pagare i pagamenti su due o tre altre proprietà. Che li affittino in modo che gli inquilini paghino il mutuo o attendono un'opportunità di vendita per un profitto, controllano questi beni, nonostante abbiano pagato solo una piccola parte del valore totale.

Lo svantaggio dell'investimento immobiliare: illiquidità

Lo svantaggio principale dell'investimento nel settore immobiliare è l' illiquidità o la relativa difficoltà nel convertire un'attività in denaro e denaro in un'attività. A differenza di una transazione azionaria o obbligazionaria, che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per chiudersi. Anche con l'aiuto di un broker , trovare semplicemente la controparte giusta può essere un paio di settimane di lavoro. I REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono una migliore liquidità e prezzi di mercato, ma hanno il prezzo di una maggiore volatilità e minori benefici di diversificazione, poiché hanno una correlazione molto più elevata rispetto al mercato azionario generale rispetto agli investimenti immobiliari diretti.

Investimento Immobiliare: Conclusioni

Nel contesto degli investimenti di portafoglio, gli immobili sono tradizionalmente considerati in una classe di investimento "alternativa". Ciò significa che è un investimento supplementare utilizzato per costruire su un portafoglio primario di azioni, obbligazioni e altri titoli. Ma può essere un contrappeso significativo agli altri strumenti, oltre che una fonte di reddito e, alla fine, l' apprezzamento .

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